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La prorogation des délais en matière de bail à loyer (partie I)

09/04/2020 Me Sevinc GUVENCE et Me Sébastien COUVREUR

 

 

La prorogation des délais en matière de bail à loyer (partie I)

 

Analyse du règlement grand-ducal du 25 mars 2020 portant suspension des délais en matière juridictionnelle et adaptation temporaire de certaines autres modalités procédurales, tel que modifié par le règlement grand-ducal du 1er avril 2020.

 

Ce règlement fait suite aux différentes mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la politique de crise afin de sauvegarder les différents intérêts en jeu. Le gouvernement luxembourgeois s’est inspiré de la législation française, plus particulièrement de l’ordonnance no 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette période.

 

Le texte français prévoit une prorogation des délais et des mesures qui sont prescrites par la loi ou le règlement alors que le texte luxembourgeois prévoit une prorogation des délais légaux mais également des délais conventionnels. Ce champs d’application plus large du prédit règlement du 1er avril 2020 peut susciter un certain nombre d’interrogations.

 

I. Le champ d’application de l’article 1er (2) :

 

L’article 1er du règlement précité prévoit deux dispositions distinctes ayant des effets juridiques de nature différente: une suspension et une prorogation.

Ainsi, ladite disposition suspend :

- Les délais prescrits dans les procédures devant les juridictions constitutionnelle, judiciaires, administratives et militaires ;

Les délais de procédure suivants :

-          les délais qui régissent le cours des procédures comme les délais de mise en état, et

-          les délais préfix, de forclusion ou de déchéance, qui gouvernent l’introduction des voies de recours ordinaires et extraordinaires contre les ordonnances, jugements ou arrêts.

 

En revanche, l’article1er (2) du règlement grand-ducal précité proroge :

« Les délais, légaux ou conventionnels, qui gouvernent l’introduction des procédures en première instance devant les juridictions judiciaires, administratives et militaires, y compris les délais de prescription extinctive, les délais préfix, de forclusion ou de déchéance sont prorogés comme suit :

- les délais venant à échéance pendant l’état de crise sont reportés de deux mois à compter de la date de la fin de l’état de crise,

-les délais venant à échéance dans le mois suivant la fin de l’état de crise sont reportés d’un mois à compter de leur date d’échéance. ».

 

Dans cette analyse l’accent sera mis sur les effets de cette prorogation légale des délais.

D’abord, par l’utilisation du mot « prorogation », la durée des délais légaux ou conventionnels précités, qui devaient initialement cesser, arriver à échéance ou expirer, ont été allongés ou prolongés par l’effet de ce règlement. En un mot, la prorogation ne suspend pas et n’interrompt pas les délais, dans l’hypothèse précitée. Ensuite, ce ne sont pas tous les délais légaux ou conventionnels qui sont visés au sens large mais uniquement ceux qui conditionnent la reconnaissance d’un droit ou l’extinction d’un droit à un certain délai menant à des actions judiciaires.

 

II. La période concernée par la prorogation légale des délais

 

Par le règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, entré en vigueur le 18 mars 2020, l’état de crise a été déclaré à Luxembourg pour une période de 10 jours.

 

Face à l’ampleur et à l’imprévisibilité quant à la durée de la crise sanitaire, la mesure a été prolongée pour la durée maximale de 3 mois en vertu de la loi du 24 mars 2020 portant prorogation de l’état de crise déclaré (…).

 

Ainsi, la période de crise sanitaire implique la période de 18 mars 2020 au 18 juin 2020. Si la crise sanitaire est maîtrisée, il fort possible que les mesures prises disparaissent. A contrario, si elle n’est pas maitrisée, les mesures peuvent être prolongées.

 

Au vu des données d’aujourd’hui, les prorogations légales des délais ne concernent que la période du 18 mars 202 au 18 juin 2020.

Dès lors, ne sont pas concernés respectivement sont exclus tous les délais légaux expirés ou délais conventionnels arrivés à échéance avant le 18 mars 2020 soit au 17 mars 2020.

 

Sont en revanche concernés lesdits délais qui arriveront à échéance entre le 18 mars et le 18 juin 2020 ou qui seront échus entre le 19 juin et le 19 juillet.

 

III. Les conséquences de la prorogation des délais en matière de baux entrant dans le champ d’application de la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial

 

Le bail commercial est régi tant par les délais conventionnels que les délais légaux :

 

- les délais conventionnels sont ceux qui fixent la durée du bail et imposent une certaine obligation de faire dans un certain temps notamment : l’établissement d’un décompte des frais locatifs, le paiement du loyer, des intérêts de retard, d’une indemnité d’occupation en cas de non libération des lieux, ou  mis en place une clause résolutoire ou une clause pénale en cas d’inexécution d’une ou de plusieurs obligations contractuelles dans un certain laps de temps (liste non limitative) ;

 

- les délais légaux sont ceux qui sont prévus par le législateur et insérés soit dans une loi particulière notamment en matière de bail à usage d’habitation ou de bail à ferme soit insérés dans les dispositions générales du Code civil comme celles issues de la loi du 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil qui imposent le délai de préavis suivant lequel un bail commercial doit être résilié, le délai dans lequel le bailleur doit répondre à une cession du bail, le délai dans lequel la demande de renouvellement doit être formulée par le locataire, le délai dans lequel le bailleur doit donner sa réponse quant à une demande de renouvellement, le délai dans lequel le locataire doit préempter en cas de vente de son local.

 

A première vue, il semble facile de cerner le champ d’application du mécanisme de prorogation des délais tels que prévu par le règlement grand-ducal du 1er avril précité.

 

 Cependant, à l’analyse plus attentive, le mécanisme prévu par le pouvoir réglementaire semble être incomplet ou imprécis (il peut cependant difficilement être exhaustif et viser toutes les hypothèses de la pratique) ; ce qui va nécessairement susciter des interrogations et divergences d’interprétation tant au niveau des professionnels du droit qu’au niveau des justiciables.

 

La question ne se pose pas pour les délais légaux imposés par la loi, mais elle reste très épineuse pour les délais conventionnels. Ainsi, la question est celle de savoir comment distinguer parmi tous ces délais coexistant ceux qui rentrent dans le champ d’application de ceux qui en sont exclus, (notamment lorsque, par exemple, l’inexécution d’une obligation de faire devant être réalisée dans un laps de temps défini dans le chef d’un cocontractant ouvre le droit d’agir au profit de l’autre cocontractant).

 

1-      En matière de résiliation, la prolongation du préavis :

 

Le contrat de bail commercial, comme tout contrat de droit civil, qu’il soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, a une date de prise d’effet et une fin. Les parties ne sont pas libres de rompre à leur volonté les liens contractuels. Elles sont dans l’obligation de respecter un certain formalisme et un certain délai.

 

Ainsi, pour éviter une tacite reconduction du bail, une prolongation ou encore un renouvellement, la loi impose une résiliation avec un certain délai respectivement avec un préavis qui correspond à un délai de prévenance ou de congé afin de permettre au cocontractant de s’organiser. Une fois que la résiliation est donnée, le bail cessera à l’échéance de ce préavis.

 

Il se déduit du règlement grand-ducal précité que ce n’est pas le principe de la résiliation respectivement la durée du bail qui seront affectés en tant que tels par le mécanisme de la  prorogation mais simplement l’effet du préavis qui sera reporté. Le bail reste résilié à son échéance mais le préavis est prolongé par l’effet de la de ce règlement.

 

Aux termes de l’article 1762-7 du Code civil, le délai de résiliation du contrat de bail, notifié par lettre recommandée à la poste avec avis de réception, ne peut être inférieur à six mois.

 

Aux termes de l’article 1762-9 du Code civil, il est dit que le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du preneur après écoulement du délai de résiliation.

 

*Si le préavis de six mois a été donné avant la crise avant le 18 mars 2020 mais dont l’échéance se termine :

- pendant la crise (c’est à dire entre le 18 mars et 18 juin 2020), le préavis est alors reporté (en tout état de cause) de deux mois à compter de la date de la fin de l’état de crise,  c'est-à-dire au 19 Août 2020 (sous réserve que la durée de l’état de crise ne soit pas d’ici là prolongée).

-dans le mois suivant la fin de la crise, c'est-à-dire entre le 19 juin et 19 juillet 2020, le préavis est prolongé d’un mois à partir de l’échéance initiale du délai de préavis.

-si le préavis se termine le 20 juillet, il n’est pas possible de le proroger.

 

Quant au bailleur, en principe, il devra attendre l’expiration des délais prorogés pour demander le déguerpissement de son locataire. Mais, il n’est pas interdit  au bailleur de lancer sa requête en matière de déguerpissement en sollicitant l’expulsion du locataire non pas après l’expiration du préavis de 6 mois mais après l’écoulement du préavis tel que prolongé par le prédit règlement. Les mesures actuellement prises sont des mesures de suspension et non d’interdiction.

 

Quant aux conséquences d’allongement du préavis, aucune des parties ne peut prétendre à un quelconque nouveau droit. Le prolongement ne crée pas des nouveaux liens contractuels, ne donne pas naissance à un nouveau droit, ne crée pas un nouveau contrat, ne reconduit pas tacitement le contrat de bail résilié.

 

Pendant la prorogation du préavis, les obligations des parties ne changent pas. Toutes les obligations contractuelles (paiement du loyer – droit de jouissance, etc.) restent maintenues.

 

Même si le texte réglementaire ne fait pas référence quant au maintien de la garantie locative, la garantie locative doit être maintenue également pendant la durée des prorogations.

 

La seule question épineuse reste celle de la caution. Certains contrats prévoient un cautionnement en sus d’une garantie locative. La fin du préavis implique la fin du contrat entrainant ainsi la fin des obligations de la caution. Ce règlement peut-elle imposer dès lors une obligation de maintenir ses engagements à l’égard du tiers qui est la caution ?

 

Pour y répondre, il faut se référer aux dispositions contractuelles. A défaut de précision dans le contrat de bail quant à l’étendue des engagements de la caution, il ne sera pas possible de les étendre pour les périodes prorogées d’autant plus que les dispositions de l’article 1740 du Code civil édictent que la caution n’est plus tenue pour les obligations résultant de la prolongation.

 

A l’échéance du délai de préavis, le cas échéant prorogé, le preneur devient occupant sans droit ni titre. En cas de contestation quant à la validité de la résiliation respectivement aux motifs de la résiliation, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de paix compétent afin de faire toiser cette question notamment via une requête déposée par le bailleur en cas de demande de déguerpissement suite à un courrier de résiliation respectivement suite à un refus de demande en renouvellement.

 

2-      En matière de demande de renouvellement du bail:

 

Pour rappel, il est utile de souligner qu’en matière de bail commercial, le législateur via les dispositions de la loi 3 février 2018 portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil, insérées dans le Code civil, a abrogé le renouvellement préférentiel au profit du locataire qui existait sous l’ancienne législation et a mis en place un simple droit au renouvellement au profit de ce dernier.

 

Il ressort des travaux parlementaires de la prédite loi de 2018 que le droit au renouvellement ne concerne que les contrats à durée déterminé. Sont ainsi exclus les contrats à durée indéterminée.

 

Ainsi, l’article 1762-10 du Code civil dispose que la demande de renouvellement « doit être formulée, sous peine de déchéance, au moins six mois avant l’expiration du contrat de bail. Le bailleur devra dans les trois mois de la réception, faire connaître son avis ».

 

*Le délai à respecter dans le chef du locataire

 

Aux termes de cet article, la demande de renouvellement doit être faite par le locataire au moins 6 mois avant l’échéance du contrat de bail. A défaut de ce faire, le locataire sera déchu de son droit.

 

La question de l’applicabilité de la prorogation pourrait se poser dans l’hypothèse où le contrat de bail arriverait à échéance dans les 6 mois qui suivent la période de crise sanitaire. Dans ce cas, le locataire pourrait-il invoquer la prorogation de son délai pour formuler sa demande en renouvellement ? Le locataire serait-il  d’office en droit de solliciter ou de faire valoir le bénéfice des dispositions du prédit règlement du 1er avril 2020 au motif que son délai a été prorogé ? Cette hypothèse sera sujette à discussion dans la mesure où l’article 1762-10 du Code civil n’a pas été modifié par le règlement grand-ducal précité, qui n’a d’ailleurs pas d’effet non plus sur la durée du contrat de bail, qui n’est dès lors ni suspendue ni prorogée. En sus cette problématique, la réponse des juridictions dépendra de la qualification à donner par les juges quant à la question de savoir si le délai de l’article 1762-10 du Code civil est un délai qui gouverne ou non l’introduction d’une procédure en première instance.

 

*Le délai à respecter dans le chef du bailleur

 

En ce qui concerne le bailleur, le délai de 3 mois dans lequel il doit donner une réponse à une demande de renouvellement de bail peut, à notre estime, être soumis à l’application du prédit règlement du 1er avril 2020.

 

En effet, si la demande de renouvellement a été sollicitée avant le 17 mars 2020, et que le délai légal de 3 mois pour répondre à cette demande coïncide avec la période de crise, le délai de réponse du bailleur est prorogé  de la manière suivante.

 

Si la réponse du bailleur d’acceptation ou de refus d’une demande de renouvellement doit intervenir :

 

- pendant la période du 18 mars au 18 juin 2020, le bailleur peut encore répondre jusqu’au 19 août 2020,

 

- après le mois suivant la fin de la crise, c'est-à-dire entre le 19 juin et 19 juillet 2020, le bailleur peut encore répondre dans un délai d’un mois suivant la date d’échéance du délai normalement imparti pour répondre.

 

Il y a lieu de rappeler que le bailleur doit préciser sa réponse non seulement dans ces délais mais il doit préciser également ses intentions en indiquant pour quel motif il n’entend pas accorder au locataire le renouvellement conformément à l’article 1762-11 du même Code qui précise que le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvèlement :

 

-aux fins d'occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré,

-en cas d'abandon de toute location en fin d'activité identique,

-en cas de reconstruction ou de transformation de l'immeuble loué.

 

Si le bailleur omet de donner un des motifs dans ces délais à compter de la réception de la demande en renouvellement respectivement si le bailleur motive son refus après l’écoulement de ces délais, l’opposition du bailleur est et sera considérée comme irrégulière, (jugement d’instance d’appel, 14 janvier 2020, no du jugement 2020TALCH03/00009.

 

3-      En matière de cession de bail

 

Après la conclusion du contrat de bail ou concomitamment, il arrive fréquemment que le preneur transmette son contrat de bail à une personne tierce aux relations contractuelles entre lui et le bailleur. Le bail est cessible. Les parties peuvent encadrer ce droit, l’interdire, l’autoriser sous certaines conditions ou formalités. Cependant, si la cession de bail intervient ensemble avec la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut s’y opposer que pour des justes motifs.

 

Ainsi, aux termes de l’article 1762-6 (3) du code civil, il est énoncé que dans les trente jours de la notification du projet de cession ou de sous-location, le bailleur peut refuser son agrément, s’il en a de justes motifs, et dans les huit jours de ce refus le preneur peut saisir le juge de paix.

 

Au vu du prédit règlement, le délai de réponse du bailleur ainsi que la possibilité au locataire de saisir le juge de paix suite à un refus peuvent être impactés. Les délais peuvent être prorogés comme suit :

 

- si le projet de cession a été notifié au bailleur avant la crise mais dont le délai de réponse de 30 jours coïncide à la période de crise, c'est-à-dire entre le 18 mars et 18 juin 2020, le délai de réponse du bailleur est prorogé jusqu’au 19 Août 2020,

- si le projet de cession est notifié au bailleur pendant la crise, c'est-à-dire entre le 18 mars et 18 juin 2020, le délai de réponse du bailleur est prorogé jusqu’au 19 Août 2020,

- si le projet de cession est notifié au bailleur dans le mois suivant la fin de la crise, c'est-à-dire entre le 19 juin et 19 juillet 2020, le délai de réponse du bailleur est prolongé d’un mois à partir du délai d’échéance initial ;

- si le projet de cession est notifié au bailleur le 20 juillet, il n’est pas possible de proroger au délai de réponse dans le chef du bailleur.

 

En ce qui concerne la possibilité du locataire de saisir dans les huit jours de ce refus le juge de paix pour contester la validité, le délai de 8 jours suivra le même schéma que celui exposé quant au délai de réponse du bailleur.

 

4-      La prorogation légale des délais ne vaut pas dire une suspension des obligations

 

Comme cela a été dit, la prorogation est un prolongement des délais légaux ou conventionnels qui arrivent à échéance pendant la crise sanitaire. Ces délais nécessitent un temps de réaction ou de réponse. Afin de sauvegarder les droits de chaque partie, et par mesure de protection, ces délais ont été allongés. Cependant, elle n’interrompt pas les délais. Elle ne les suspend pas. Elle ne suspend pas non plus les obligations contractuelles pendant cette période.

 

1-     Pas de suspension de paiements des loyers et charges

 

A l’heure actuelle, il n’existe aucun texte légal qui prévoit la suspension, la réduction, ou l’allégement des paiements des loyers et charges. Même si le prédit règlement fait état de prorogation des délais conventionnels, l’on ne peut arriver à la conclusion que cette prorogation soit susceptible de s’appliquer aux échéances de paiements des loyers. Cela ne ferait au surplus qu’aggraver la situation des locataires dans la mesure où les dettes vont s’accumuler. Ils ne pourront plus faire face à leurs obligations après la crise. Non seulement, ils seront tenus de payer les loyers en cours mais encore les loyers impayés du fait de la prolongation des délais de paiements.

 

Dès lors, il faut se référer aux dispositions générales du Code civil régissant le louage des choses ainsi qu’aux dispositions contractuelles.

 

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, l’une de deux obligations principales du preneur est celle de payer le prix du loyer aux termes convenus sauf stipulation contractuelle prévoyant expressément une dispense de loyer en cas de pandémie. L’hypothèse pratiquement  est inexistante eu égard aux clauses usuelles rédigées à Luxembourg.

 

Ainsi, si le contrat de bail prévoit que le loyer ne peut être refusé pour quelque cause que ce soit, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes et ce indépendamment de la pandémie. Il en est de même avec les clauses accessoires prévoyant une indemnité conventionnelle ou intérêts de retard en cas d’inexécution des obligations contractuelles par l’une des parties contractantes. Ces clauses gardent toute leur efficacité.

 

Soulignons au passage qu’en droit luxembourgeois, en l’absence de réglementation plus spécifique ou de décision de justice comme en France, le cas de force majeure, caractérisé par les trois éléments : l'extériorité (l'événement est extérieur à la personne mise en cause), l'imprévisibilité dans la survenance de l’événement et l'irrésistibilité (un événement insurmontable dont on ne peut éviter les effets par des mesures appropriées ) respectivement l’imprévision ne permet pas de libérer le débiteur de son obligation. Il faut qu’il y ait une impossibilité d’exécution qui doit être totale et définitive. Une impossibilité d’exécution temporaire ou partielle ne constitue pas un cas de force majeure.

 

De même, certains locataires essayent de justifier le non paiement du loyer via la notion de perte juridique de la chose. Ainsi, l’inexploitation des locaux respectivement la fermeture des locaux du fait de la pandémie serait à considérer comme une perte juridique de la chose telle qu’édictée par l’article 1722 du Code civil qui dispose que «Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. ».

 

Or, les dispositions de cet article règlementent la perte de la chose au sens juridique mais elles concernent les hypothèses d’une perte totale ou partielle définitive des lieux loués. Or, la situation actuelle n’est pas à considérer comme définitive car toutes les mesures restrictives prises sont provisoires. L’application de cet article n’est à notre avis pas adaptée pour la crise sanitaire.

 

Il conviendra également de mettre en parallèle l’impossibilité de payer les loyers telle qu’invoquée par certains locataires et les mesures d’aide financière octroyées par l’Etat afin de rééquilibrer les droits de chaque partie dans la crise.

 

Finalement, ces derniers jours, il arrive fréquemment que le locataire principal invoque un non paiement du loyer vis-à-vis de son bailleur au motif que le sous-locataire n’aurait pas payé son loyer. Il conviendra de souligner que dans le cadre d’une sous-location, le bailleur n’a aucune relation contractuelle avec le sous-locataire. Le cocontractant du bailleur est le locataire principal et non le sous-locataire. Que le locataire principal soit payé ou non par son locataire n’a pas d’effet sur ses relations avec le bailleur principal. Il est tenu au paiement des loyers vis-à-vis du bailleur.

 

 2-     Possibilité de négocier un loyer à titre exceptionnel pendant la crise

 

En l’absence d’une réglementation spécifique, les administrations communales ont commencé,  une par une, à renoncer à réclamer les loyers à leurs locataires pour les biens dont elles sont propriétaires-bailleurs. Qu’en est- il de la situation des bailleurs privés ?

 

Dans la quasi-majorité des cas, les bailleurs privés n’ont pas les mêmes reins solides que les bailleurs communaux. Ils doivent également faire face à leurs obligations financières.

 

Pour concilier les intérêts en présence, il peut être envisageable de demander au bailleur un paiement échelonné, une dispense de loyer voire une réduction de loyer adapté à sa situation. Mais le bailleur n’est pas obligé de l’accepter ni de négocier quoique ce soit. En cas d'échec d'un règlement à l'amiable, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension/le report des loyers.

 

3-     Coexistence d’une résiliation avec effet immédiat

 

Cette prorogation légale des délais ne concerne pas les hypothèses de demande de résiliation du contrat de bail pour faute grave respectivement pour inexécution contractuelle dans le chef d’un des cocontractants.

 

Aux termes de l’article 1762.11 du Code civil, le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le preneur, notamment en cas de non paiement des loyers, des décomptes des frais locatifs, d’absence de garantie locative ou encore d’assurance pour risques locatifs.

 

En principe, la résiliation  du bail avec effet immédiat peut également résulter de l’application d’une clause pénale et d’une clause résolutoire qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé.

 

Peut-on alors en déduire que les délais prévus par ces clauses de nature pécuniaires rentrent dans le champ d’application du prédit règlement du 1er avril 2020 ?

 

La réponse serait oui si nous nous référons au droit français. L’ordonnance française no 2020-306 du 25 mars 2020 précitée suspend ou bloque les effets de certaines clauses spécifiques en matière de bail commercial notamment les intérêts de retards de paiements, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé.

 

Malencontreusement, le texte luxembourgeois n’a pas repris ces dispositions et il reste imprécis. En l’absence de précision et dans la mesure où la possibilité offerte par l’article 1762.11 du Code civil n’a pas été modifiée, il est fort improbable que les délais précités soient prorogés respectivement que les effets de ces clauses soient reportés. Dès lors, rien n’interdit le bailleur de procéder à une résiliation avec effet immédiat ou résiliation judiciaire eu égard à ces clauses. Une fois de plus, il appartiendra au juge d’en décider souverainement.

 

La situation juridique de cette matière évoluant au jour le jour au rythme des décisions prises par le gouvernement pour pallier à la situation économique sensible, le lecteur est rendu attentif que les développements du présent article sont valables sous réserve de modifications ultérieures par voir législative ou réglementaire.

 

 

Le 9 avril 2020.

 

Me Sevinc GUVENCE – Avocat à la Cour

Me Sébastien COUVREUR – Avocat à la Cour

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